KOS GUAMAN PEMBELIAN/JUALAN HARTANAH

, by Harith Iskandar

Untuk makluman, blog ini bukan blog legal aku. Ada beberapa orang yang bertanya tentang legal fee untuk pembelian/jualan rumah dan sebagainya di sini. Aku bekerja di bahagian korporat di firma Wan Roslina & Associates, jadi aku tidaklah berapa mahir sangat untuk menjawab soalan berkaitan 'conveyancing' (jual beli). Apa pun aku akan cuba menjawabnya juga. Kalau salah tolong betulkan ya.. :)

"Berapa jumlah bayaran guaman yang perlu di bayar?" Lazimnya inilah soalan pertama yang akan diajukan oleh client kepada para peguam. Oleh itu, saya mengambil kesempatan ini untuk menerangkan bagaimana untuk mengira jumlah bayaran guaman bagi suatu urusan jual beli rumah/hartanah.

Jumlah bayaran guaman bukan lah satu jumlah yang bergantung kepada keputusan peguam. "Solicitors' Remuneration Order 2005" (SRO) merupakan undang-undang yg telah digubal khas dan menjelaskan dengan tegas bahawa peguam hendaklah mengenakan kepada pembeli jumlah bayaran guaman mengikut skala yang telah ditetapkan.

Tiada pengurangan caj atau diskaun. Untuk topic ini aku akan masukkan dalam entry yang lain (selepas ini).

Skala yang terdapat dalam SRO adalah seperti berikut:-
1. Untuk RM150,000.00 - 1.0%
(tertakluk kepada bayaran minimum RM300.00)
2. Untuk RM850,000.00 yang seterusnya - 0.7%
3. Untuk RM2,000,000.00 yang seterusnya - 0.6%
4. Untuk RM2,000,000.00 yang seterusnya - 0.5%
5. Untuk RM2,500,000.00 yang seterusnya - 0.4%
6. Sekiranya jumlah Harga Belian lebih dari RM7,500,000.00,
fee yang dikenakan bergantung kepada budi bicara peguam,
tetapi tidak boleh melebihi kadar 0.4%.

Contoh kiraan 1:-
Harga belian rumah/hartanah = RM200,000.00
1. RM150,000.00*1% = RM1,500.00
2. RM50,000.00*0.7% = RM350.00
Jumlah bayaran guaman = RM1,850.00

Contoh kiraan 2:-
Harga belian rumah/hartanah = RM2,000,000.00
1. RM150,000.00*1% = RM1,500.00
2. RM850,000.00*0.7% = RM5,950.00
3. RM1,000,000.00*0.6% = RM6,000.00
Jumlah bayaran guaman = RM13,450.00

Namun begitu, bagi Rumah/Hartanah yang dibeli dari Pemaju di bawah Akta "Housing Development (Control & Licensing) Act 1966", skala bayaran guaman adalah sedikit berbeza iaitu seperti berikut:-

1. RM250
- Untuk Hartanah yang berharga RM45,000.00 dan ke bawah.
2. 75% daripada fee yang sepatutnya
- Untuk Hartanah berharga lebih dari RM45,000.00
tetapi tidak lebih dari RM100,000.00.
3. 70% daripada fee yang sepatutnya
- Untuk Hartanah yang bernilai lebih dari RM100,000.00
tetapi tidah lebih dari RM500,000.00.
4. 65% daripada fee yang sepatutnya
- Untuk Hartanah yang bernilai lebih dari RM500,000.00.
Contoh kiraan (ambil contoh kiraan 1):-
Harga belian rumah/hartanah terus dengan Pemaju = RM200,000.00
Bermakna, Item 3 di atas akan terpakai.
Jumlah bayaran guaman yang sepatutnya = RM1,850.00
70% dari RM1,850.00 = RM1295.00

Ini bermakna, kalau pembelian Hartanah dibuat terus dengan Pemaju, jumlah bayaran guaman adalah murah dan diskaun diberikan. Tapi ingat! diskaun bayaran guaman hanya boleh diberikan sekiranya pembelian dibuat direct dengan Pemaju.
Harap maklumat ini membantu para pembaca blog ini. Sekiranya ada sebarang pertanyaan, anda boleh ajukan dalam blog ini @ email saya di harithiskandar@gmail.com.
P/S:- Peringatan di atas hanya untuk jumlah bayaran guaman sahaja dan belum termasuk perbelanjaan lain yang dikenali sebagai "Disbursement".

Sekiranya peguam mewakili kedua-dua pihak iaitu pembeli dan pihak bank standard kos guaman, lebih kurang 6% dari harga rumah. Itupun kalau kita buat pinjaman bank. Sekiranya, rumah di beli tunai, lebih kurang 3% dari harga rumah. Aku kata lebih kurang, sebab setiap kes rumah berbeza. Perbezaan yang boleh meningkatkan kos guaman. Aku bagi 2 contoh yang boleh membezakan kos guaman.

Contoh 1
Apartment X yang di beli pada tahun 2007 Baru 2 tahun siap (Tiada title lagi) Di beli melalui lelong pada harga 100k Pinjaman bank dengan CIMB (convensional) Margin of finance : 90% Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k. Apa kos sebenar yang terlibat? Berdasarkan carta diatas,
Untuk SnP : Profesional Fee: 1k,
Stamp Duty: 1k
Disbursement fee : 1k
Total : 3k
Untuk Loan Agreement :-
Profesional fee : RM900.00,
Stamp duty RM450.00
Disbursement fee : 1k
Total : RM2,350.00
Grand Total : RM5,350.00 ( S&P + Loan Agreement)
Ulasan :
SnP atau Deed of Assignment (by way of transfer) atau bahasa mudahnya, kos guaman untuk pindahmilik nama, bagi contoh 1 ini adalah kes yang mudah. Professional fee 1% dan stamp duty 1% dari harga rumah. Itu asas dan memang semua peguam mengenakan caj yang sama. Cuma part disbursement yang boleh berubah nilai. RM1,000.00 adalah anggaran bagi kebanyakan kes. Mungkin peguam boleh kenakan caj yang lebih murah, mungkin lebih tinggi.
Loan Agreement, ialah perjanjian kita dengan pihak bank tentang urusan pinjaman perumahan kita. Professional fee 1% dari nilai pinjaman, Stamp duty 0.5% dari nilai pinjaman dan Disbursement fee RM1,000.00.
Ini contoh mudah, tak banyak caj yang di kenakan. Keseluruhan, lebih kurang RM5,000.00 sahaja. Nak jimat kos dari poket sendiri, masukkan kos Loan Agreement ke dalam pinjaman perumahan. Kalau itu boleh di lakukan, kos yang perlu dikeluarkan, lebih kurang RM3,000 sahaja.

Contoh 2
Apartment X yang di beli pada tahun 2010 Sudah 5 tahun siap (Title telah dikeluarkan, belum sempurna) Di beli melalui lelong pada harga 100k Pinjaman bank dengan CIMB (Islamic Loan) Margin of finance : 90% Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k juga??
Untuk SnP : Professional fee masih RM1,000.00
Stamp duty masih RM1,000.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM4,000.00
Untuk Loan Agreement :-
Professional fee masih RM900.00
Stamp duty masih RM500.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM3,400.00
Grand Total : RM7,400.00 (S&P+Loan Agreement)

Ulasan :
Untuk SnP, Professional fee dan stamp duty tidak berubah. Apa yang berubah adalah geran telah dikeluarkan, maka terdapat kos tambahan yang perlu pembeli keluarkan. Untuk contoh 1 diatas, pembeli menggunakan Deed of Assignment sahaja, sekiranya geran telah dikeluarkan, pembeli juga akan mengeluarkan kos untuk mendapatkan geran.

Untuk Loan Agreement juga, pertambahan disbursement fee disebabkan terdapat pertambahan caj dari segi perbezaan loan, dimana pembeli mengambil Islamic Loan, yang mana, terdapat pertambahan dokumen dan caj. Tambahan kos juga disebabkan pihak peguam meletakkan kaveat pada hartanah untuk membolehkan loan disburse awal, menepati masa yang pihak bank pelelong tetapkan iaitu 90/120 hari.

Sebenarnya, pada aku, option meletakkan kaveat pada hartanah oleh pihak peguam, untuk membolehkan loan disburse adalah praktikal dan kebiasaannya lebih menjimatkan kos pembeli. Sekiranya kaveat tidak diletakkan, pihak bank pembeli tidak akan disburse loan. Bukanlah maksud aku kena letak kaveat baru loan boleh disburse, Cuma bank nak pastikan hakmilik hartanah tersebut boleh dipindahmilik atas nama pembeli. Untuk itu, banyak dokumen yang perlu diselesaikan oleh pihak peguam untuk memastikan hak pihak bank terjamin. Kebiasaannya juga, 90/120 hari tak mencukupi. Ini boleh menyebabkan pihak pembeli perlu memohon extension sehingga loan disburse. Kebiasaannya, bila extension di pohon, melibatkan sekitar 3 bulan dan mungkin boleh menjangkau setahun. Dan bila extension diperlukan, ia juga melibatkan kos tambahan, iaitu penalty. Kebiasaannya, 10% per annum dari nilai baki yang belum di jelaskan, daily rest.

Lain bank, lain procedure. Ada bank yang caj below 10% per annum, ada yang caj 10% per annum, ada juga yang caj melebihi 10% per annum. Untuk extension juga, ada bank yang bagi extension sekali sahaja, kalau nak, ambil tempoh yang difikirkan selamat dan boleh selesai, maka lawyer pun ambil 3 bulan. Ada bank, yang kenakan syarat kalau nak ambil, 3 bulan terus. Ada juga yang boleh bagi extension sebulan, sebulan, tak cukup lagi tambah lagi sebulan. Ada juga yang boleh waive penalty.

90/120 hari tak cukup ke? Kes pindah milik nama melibatkan kecekapan peguamr berurusan dengan banyak pihak. Bukan dengan pihak bank sahaja (pihak bank pelelong dan pihak bank pembeli), malah, dengan pihak pemaju, pihak berkuasa tempatan, pejabat tanah, dan dalam kes tertentu, dengan pihak owner lama pun nak sibuk-sibuk juga melibatkan diri. Kadangkala, terbabas juga 90/120 hari tersebut, sebab itulah kena minta extension. Kebiasaanya memang akan terbabas atas sebab-sebab kesilapan manusia dan sistem itu sendiri.

Kalau menikut contoh di atas, baki yang belum di jelas kan mungkin RM90,000.00 (kalau deposit lelong 10%) atau mungkin RM95,000.00 (kalau deposit lelong 5%). Kalau kita ambil kira RM90,000.00 dengan penalty 10% daily rest, RM9,000.00 setahun atau RM24.66 sehari. Kalau 1 bulan, RM 740.00, kalau 3 bulan dah RM2,220.00. Kos meletakkan kaveat lebih kurang RM700.00 sahaja. Monthly payment dengan bank tak sampai RM500.00 pun kalau loan dah disburse. Hartanah pun dah boleh disewakan atau diduduki dengan sah.

Disbursement fee boleh berubah-rubah mengikut apa yang pihak peguam caj. Rajin-rajin semak bil peguam, atau boleh minta quotation dahulu dengan pihak peguam sebelum setuju nak pakai pihak peguam tersebut. Tapi, selalunya quotation dikeluarkan adalah quotation yang tak detail, disebabkan kita pun kadang-kadang tak tahu rumah dah keluar title ke belum dan lain-lain. Kalau dah dapat bil, nak tanya dengan pihak peguam tentang caj-caj yang mereka kenakan pun boleh. Dengan pemahaman tersebut, next purchase kita tahu apa yang bakal kita bayar.








edit from: Bar Council, Bicaralegal & SalSalim's

0 comments:

Post a Comment